公司持有上海地区一众优质商业资产，并且在其他主要城市持续布局新的商业项目。公司旗下的奥特莱斯业务保持逆势增长的同时，还积极盘活存量物业，开发ZX 创趣场业态，吸引年轻消费群体。同时，公司是零售类上市公司中少数在近两年通过资产证券化方式持续将账面价值转化为市场价值提高股东回报的公司，出表超市业务后资产运营效率有望得到提升，公司现阶段股价低于每股净资产的状态有望得到改变。

    　　事件

    　　2026 年半年度公司实现营业收入120.53 亿元，同比增长-9.08% ,其中第二季度实现营业收入51.38 亿元，同比增长-9.29%。

    　　2026 年半年度公司实现归属股东净利润9.13 亿元，同比增长191.61%；扣非净利润1.98 亿元，同比增长7.32%。其中，2026年第二季度归属股东净利润1.21 亿元，同比增长0.65%；扣非净利润0.78 亿元，同比增长33.44%。

    　　简评

    　　资产处置增厚利润，主业盈利保持稳健

    　　2026 年上半年公司归母净利润9.13 亿元，同比增长191.61%；扣非归母净利润1.98 亿元，同比增长7.32%。归母净利润大幅增长主要系复兴岛地块收储及杭州奥莱二期房产转让贡献资产处置收益，报告期内公司实现资产处置收益8.42 亿元，非经常性损益合计7.14 亿元。在上海整体消费环境偏弱的背景下，公司持续精细化管理，销售费用同比下降14.39%，剔除一次性收益后，公司扣非利润仍实现7.32%增长，体现经营韧性。

    　　奥莱业务逆势增长，优势商业资产持续升级

    　　报告期内奥特莱斯业务实现营业收入8.75 亿元， 同比增长10.18%，毛利率同比提升1.35 个百分点至79.96%，青浦奥莱实现净利润2.41 亿元（+16.42%），无锡奥莱实现净利润0.45 亿元（+13.50%）。公司持续推进奥莱项目布局，杭州奥莱三期、济南高新奥莱二期、成都熊猫奥莱等项目有序推进，青浦奥莱二期计划于下半年开业。同时，公司围绕第一八佰伴、第一百货及百联ZX 等核心项目推进业态焕新，引入首店、二次元及体验型消费内容，有望持续巩固公司在上海核心商圈及奥莱赛道的差异化竞争优势。

    　　超市业态仍然承压，拟出表有望提升资产运营效率上半年公司超级市场、大型综合超市及便利店收入分别同比下降8.97%/11.21%/14.90%，毛利率分别下降1.54/1.57/3.03pct，超市业态经营压力仍较明显。其中，联华超市实现营业收入92.12 亿元、净亏损1.80 亿元，继续拖累公司整体经营表现。公司正在积极推动终止受托管理联华超市41.51%股权并不再纳入合并报表范围的事项。若相关审批顺利完成，公司收入规模将有所下降，但亏损业务出表有望优化利润结构、降低经营管理复杂度和资产负债率，并推动资源进一步向奥莱及上海核心商业资产集中。

    　　投资建议：公司此次出表超市业务属于同一控制人下交易，对上市公司资产负债表的积极提质增效，主营业务中奥莱保持较好增长态势，增量利润贡献显著，同时考虑公司部分资产变现收益，我们维持公司2026-2028 年净利润分别为8.99 亿元、7.83 亿元、8.26 亿元，对应PE 分别为15X/18X/17X，维持“增持”评级。

    　　风险分析

    　　1、商业空间标准提升。品牌方对商业空间的标准提升，公司需要从硬件和技术等方面提高商业空间的品质以吸引品牌方入驻，导致成本上升，同时面临因商业空间而流失品牌方的风险。

    　　2、居民边际消费倾向可能下降。消费者的消费习惯可能发生变化，降低边际消费倾向，需求不及预期。

    　　3、电商分流依旧存在。各大电商平台具有不同程度的“低价名品”的渠道，会对奥莱业态产生一定的分流。

    　　城市奥莱的竞争也有可能造成不确定性。

    　　4、超市剥离存在不确定性。此次公告超市业务终止表决权和受托管理仍需要相关审批流程。