来源 :ZAKER2026-10-19
房地产系列第七篇。
新城控股（601155.SH）。
上海。
王振华创立。
商业运营加地产开发双轮驱动。
它是谁？
新城控股跟其他地产公司不一样。
它有吾悦广场。
截至 2026 年 6 月，已开业吾悦广场 180 座。
中国境内外上市公司里，商场数量第一。
合作品牌超 3.5 万家。
出租率 97.44%。
年客流超 20 亿人次。
年销售额近千亿。
投资性房地产账面价值 1210 亿。
占总资产 45%。
一半的资产是吾悦广场。
商业板块利润贡献越来越大。
这是它跟其他地产股最大的区别。
别人是纯卖房子。
它是收租加卖房子。
财务：商业撑着，毛利率 33%
2025 年：营收 530.12 亿，净利润 6.80 亿。
2026 年上半年：营收 176.44 亿，净利润 8.49 亿。
毛利率 33.1%。
看到没？
毛利率 33%。
在地产股里算很高了。
保利发展才 13%。
万科才 8%。
滨江集团 12%。
为什么它毛利率高？
因为吾悦广场收租的毛利率高。
商业运营这块，毛利率比卖房子高多了。
经营性现金流连续 8 年为正。
平均融资成本 5.44%。
财务还算稳。
估值：PE 44 倍，PB 0.45 倍
股价约 12.5 元，市值约 300 亿。
PE 44.6 倍。
因为净利润太少了，才 6 个亿。
所以 PE 看起来很高。
PB 0.45 倍。
破净很厉害。
每股净资产大概 28 块。
股价才 12 块多。
打了四折。
分红：2025 年不分红了
以前新城是分红大户。
现在 2025 年不派发现金红利了。
为什么？
公司说，为了保障经营能力和偿债能力，降低财务风险。
股息率 0。
不分红了。
从投资角度看
好的方面：
1.吾悦广场 180 座，行业第一
2.出租率 97%
3.年客流 20 亿
4.毛利率 33%，比其他地产股高
5.经营现金流连续 8 年为正
6. PB 0.45 倍破净
7.商业板块利润贡献增加
8.已发 REITs
不好的方面：
1. 2025 年不分红了
2. PE 44 倍
3.房地产开发还在下行
4.王振华个人历史问题
5.投资性房地产 1210 亿，公允价值波动
6.商管业务受消费影响
7.净利润太少
最后聊聊
新城控股这个公司，在地产股里算很特别的。
它不是纯开发商。
它有 180 座吾悦广场。
每年收租。
这个模式比纯卖房子好。
租金是稳定的。
每年都有现金流。
不怕房地产再怎么跌，吾悦广场的租金还是在的。
毛利率 33%，比其他地产股高一大截。
这就是商业地产的价值。
但问题是，2025 年不分红了。
以前的分红大户，现在也不分红了。
说明公司现金流还是紧。
PB 0.45 倍，看起来很便宜。
但 1210 亿的投资性房地产，公允价值是怎么估的？
那些三四线城市的吾悦广场，真的值那么多钱吗？
谁也不知道。
看看吧。
吾悦广场这个资产是好的。
但整个房地产大环境不好。