2026年6月孙毅接任中华企业董事长后，面对上半年营收38.21亿元、同比下降42.93%、归母净利润亏损2.99亿元的压力，选择在松江广富林银杏道项目上“以价换量”：备案均价压至5.23万元/㎡，实际开盘约5.2万元/㎡，较5.9万元/㎡的房地联动价直降7000元/㎡，试图用利润空间换取现金流和购房者入场。然而，2026年10月11日二次开盘，120套房源仅售41套，去化率约34.17%，市场反应冷淡。
银杏道遇冷有三重原因：一是通勤短板构成“一票否决”，项目距9号线松江大学城站步行较远，12号线西延伸不直接服务广富林核心区，有轨电车T5线仍处规划阶段；二是购买力“错配”，极客谷、海尔智谷等导入的高薪酬产业人群，其居住需求先被人才公寓和保障性租赁住房消化，产业本地整合与有效购买力密度仍需时间；三是竞品与自身拖累，国贸海上原墅认购率曾达188%、233%、网签率97%，且三批次已降价，而中华企业一期银湖湾三年去化仅70.4%。
孙毅主动降价、以价换量的决策“英明”，但中华企业作为“城市更新综合开发运营企业”的执行能力没有跟上——社区接驳、人才购房补贴协办、园区定向触达等运营动作缺位，营销话术仍停留在旧市场逻辑。因此，问题不只是销售执行，而是缺少能把“城市运营商”战略转化为销售力的策略型人才。
01
市场冷漠回应中华企业新掌门
2026年10月11日的松江广富林秋风瑟瑟。
中企誉品银杏道二次开盘。现场没有摇号，没有积分门槛，客户“随意挑，随意选”。而此时，距离首批房源开盘仅过去37天。据网上房地产最新数据显示，120套房源仅售41套，去化率约34.17%。
这个结果，在一年前几乎没有人预料到。
2026年6月23日，孙毅正式接任中华企业董事长。摆在他面前的是一份并不好看的成绩单：上半年营收38.21亿元，同比下降42.93%；归母净利润-2.99亿元，由盈转亏。而更迫在眉睫的，是广富林三幅地块中第二幅——银杏道——即将入市。
孙毅做出了一个在上海楼市中极为罕见的选择。
银杏道地块（备案名：誉品雅苑一期）2021年拿地时，房地联动价为5.9万元/㎡。绝大多数开发商会贴着限价定价，但孙毅直接把备案均价压到5.23万元/㎡，实际开盘均价仅5.2万元/㎡左右，每平米直降7000元，相当于在联动价基础上打了88折。一套100㎡的房子，总价直接省下70万！
这是孙毅上任后释放的最明确的信号：以价换量，快速回笼资金，稳住现金流。
放在松江的语境里，这个决策的力度值得拆开来看。松江区2025年居民人均可支配收入为77565元，而广富林周边聚集的极客谷、海尔智谷等产业园区，正在导入一批知识密集型就业人群。银杏道5.2万/㎡的定价，配合松江区的人才购房补贴政策，可以说是定向给一批高端人才“递出橄榄枝”。
但市场的回应是沉默的。
02
通勤：“一票否决”！
银杏道去化遇阻的第一道门槛，在地图上就能看得清清楚楚。
该项目位于广富林街道，归属松江新城核心片区，周边有松江印象城、广富林文化遗址公园，商业和生态配套并不差。但步行至9号线松江大学城站的距离，对于每天需要往市区通勤的购房者来说，是一个无法忽略的生活之痛！
当下外环外购房者的决策逻辑已然生变。远郊置业的第一标尺是通勤效率——“没有近地铁的加持，再优美的社区环境、再低的单价都很难打动市区上班族”。当刚需客群因为地铁距离而犹豫时，改善群体也有其他考量，客群基础如此就大幅收窄。
松江的交通规划并非没有为此项目透出一丝曙光：12号线西延伸预计2027年底基本建成，通车后将缓解9号线的客流压力，但站点设在洞泾，不直接服务广富林核心区。有轨电车T5线规划从T2线广富林路站始发，沿广富林路、辰塔路、桃源路、林荫大道路由延伸，接入9号线佘山站，线路全长约20.6公里。这条线路如果落地，将直接解决银杏道到地铁站的“最后一公里”接驳问题。但它目前仍处于规划阶段，通车时间未定。
松江区交通委负责人在2026年9月的访谈中提到近期措施和动作，务实但影响有限：对道路实施路口渠化、可变车道、红绿灯优化等交通组织优化，提升现有道路通行效率；9号线在松江境内共9个站，其中6个站已实现公交首末班时间与轨交一致，余下3个站将于今年实现全部覆盖。这些是“微改造”，对日常通勤体验有改善，但改变不了广富林板块地铁距离偏远的残酷现实。
03
购买力：“错配”！
一个容易被忽略的事实是：松江在五大新城中，居民购买力并不弱。
一份基于上市公司薪酬池的测算显示，松江的人均薪酬水平在五大新城中仅次于嘉定。当前，松江大学城科创源正在导入的极客谷数字安全产业园、海尔智谷等载体，带来的不是低端制造业岗位，而是网络安全工程师、工业互联网研发人员等高薪酬就业群体。
极客谷的链主企业是上海谋乐网络科技有限公司，这家从松江大学城走出的网络安全公司，已发展为150人规模的中国安全百强企业。极客谷于2025年5月正式开园，与爱玛科技集团股份有限公司、滴滴出行（北京）网络平台技术有限公司等8家首批入驻企业代表签署合作协议，其目标是集聚5家大型数字网络安全公司、30家泛网络安全创新型企业。松江区政府披露，海尔智谷产业园已吸引行业领军企业、上市公司及高新技术企业等115家优质主体入驻。
购买力基本盘这么强，为啥没有购房力？问题出在“转化”环节。
极客谷和海尔智谷的产业人群，其居住需求首先被园区配套的人才公寓和保障性租赁住房消化。松江明确鼓励园区以品牌化方式运营宿舍型租赁住房，优先承接产业人口的居住需求。这些人的“本地消费”是真实的——餐饮、零售、日常服务——但“本地置业”又是另一回事。
更深层的矛盾在于产业导入的节奏。极客谷自2025年开园，首批入驻企业以签约为主；海尔智谷的供应链整合则更多是海尔集团整体生态的延伸，本地化采购的比例和深度仍是未知数。链主企业和龙头企业对松江本地的产业链整合力仍显薄弱，半导体、高端装备等领域的本地配套能力存在短板，导致链主企业难以深度嵌入本地供应链。
这意味着，广富林周边正在积累的高薪酬人群，虽其收入水平确实高于传统制造业，但形成足以支撑5万+单价楼盘的有效购买力密度，还需要更长的时间和更实质的产业成熟度。
04
它山之石：让中华企业相形见绌
银杏道并非没有参照物。
同处广富林板块的国贸海上原墅（备案名：海上原墅），一批次于2025年5月入市，认购率达188%，触发积分；二批次7月上市，认购率攀升至233%，再次触发积分。该项目由国贸地产与松江交投两国企联合开发，均价71209元/㎡，总价805万元起，目前网签率达到了97%。这个项目的热销说明了一个关键事实——广富林不缺购买力，缺的是与购买力匹配的产品和客群触达方式。
但国贸海上原墅三批次备案均价69772元/㎡，相比二批次降价1437元/㎡。这意味着板块内的价格竞争在加剧，而非缓和。
更直接的竞争压力来自中华企业自己。该公司在广富林开发的三幅地块中，一期银湖湾（备案名：誉品馨苑，07-10地块）2023年入市。截至2026年9月8日，网上房地产显示总计已销售438套，去化率70.4%。也就是说，中华企业用了三年时间，才卖掉了七成房源。三期06-02地块尚未入市。一期滞销给市场留下的“难卖、位置偏”印象，直接传递到了银杏道。购房者在做决策时，看到的是同一个大盘里前一批房源三年没卖完，三成滞销的事实，这种对未来房产无法保值的负面预期，让任何销售说辞都很无力——二手房有人接盘吗？万一开发商用手里的房源砸盘呢？......人无远虑必有近忧！
05
中企的“城市运营商”难题：
孙毅决策英明，团队执行失位
孙毅接任董事长时，中华企业被定位为“城市更新综合开发运营企业”。这个定位在广富林项目上面临一次实战检验。
作为城市运营商，中华企业有能力做的事情，超出了普通开发商的范畴。社区接驳班车、共享出行站点、与有轨电车T5线规划站点的对接——这些“毛细血管”层面的运营补位，是可以由运营商主动推进的，而不必完全等待政府规划落地。中华企业本身已有物业板块和社区生活服务体系，将交通接驳纳入社区服务，在运营逻辑上可以说是从从容容，轻松拿捏。
松江区的人才购房补贴政策也是一个尚未被充分使用的杠杆。A类人才最高补贴100万，E类20万。如果中华企业在售楼处设立专门的人才政策协办岗位，把补贴嵌入首付测算，实际降低的购房门槛是肉眼可见的。
遗憾的是：这些动作，尚未在银杏道的销售策略中看到落地。
孙毅释放的“最大机遇”，本质上是把广富林板块的价格锚点从5.9万主动拉到5.2万，用开发商的利润空间换购房者的入场成本。这个机遇的“接收端”应是广富林周边正在成长起来的产业人群——他们收入不低，对广富林有天然亲近感。
但机遇的释放和机遇的接收之间，隔着通勤短板、竞品分流和产业成熟度的时间差。孙毅已经把价格降到位了，但“城市运营商”的运营能力，恐怕还没跟上。
现在看：孙毅的决策绝对英明。
在楼市下行周期中，敢于在广富林这样的远郊板块主动放弃7000元/㎡的利润空间，把价格拉到5.2万/㎡的实数区间，需要的不仅是决断力，更是对“以价换量、现金为王”这一逻辑的清醒认知。
放在当前楼市的语境里，这个定价策略本身没有错，甚至可以说是为数不多能够打开局面的选项。
但英明的决策，需要同样完美的执行来承接。
银杏道的营销，恰恰在这一环上掉了链子。通勤短板可以用接驳班车和通勤时间墙来对冲，但售楼处里没有；人才补贴可以用“一站式协办”来降低门槛，但销售说辞里没有；极客谷和海尔智谷的高薪酬人群可以定向触达，但园区里没有看到中华企业的身影。
孙毅把价格降到了足以撬动购买力的位置，而营销部门却还在用“广富林文化、印象城商圈”这套面向2019年市场的说辞，去面对2026年的购房者。
一个更值得警惕的信号是，银杏道并非孤例。从银湖湾三年去化七成，到银杏道首开去化三成，中华企业在广富林的营销无力，已经不是某个项目的单点问题，而是能力缺口的体系化表现。
作为一家正在从开发商向“城市更新综合开发运营企业”转型的上市公司，孙毅需要的不只是决断力，还需要有一支能够把“城市运营商”的战略叙事翻译成销售力、把政策红利转化为购买力的销售铁军。
腕哥说的或许是对的：中华企业还需要进一步补强人才厚度。尤其是营销端——这里缺的不是执行层面的销售员，而是能够吃透项目价值、提出系统性方案的策略型人才。“名帅”孙毅已经把明牌打出来了，接下来要看的是，有没有将才能够接住，把英明决策执行好！