2026年7月15日，58岁的刘平连任保利发展董事长。五年前他接棒时，保利发展归母净利润尚有273亿元；五年后，这个数字只剩10亿元。五年业绩下滑超过九成，刘平接任的这五年，正好撞上房地产下行周期。
至于保利发展，销售额连续三年行业第一的光环之下，这家央企龙头正面临利润骤降、销售下滑的困境。就连上市公司保利发展自身，在今年以来已连续多次成为被执行人。
更令人费解的是，即便利润已跌至“地板价”，保利发展2026年仍在以近乎100%的权益比例、动辄百亿的规模大举拿地。
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利润五年缩水96%，四季度已成“亏损季”
销售下滑仍然不见底
刘平接任董事长后，保利发展利润持续滑坡。2021年归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%；2022年183.47亿元，下降33.01%；2023年120.67亿元，再降34.13%；2024年50.01亿元，下降58.56%；2025年仅剩10.35亿元，同比下降79.31%。
五年间归母净利润累计下降约96.4%，绝对值缩水超过279亿元。2025年归母净利润甚至低于子公司保利物业的15.50亿元，约为中海地产的1/12。
更令人警惕的是，保利发展“四季度亏损”几乎已成规律：2023年四季度亏损约12亿元，2024年四季度亏损扩大至约28亿元。到了2025年则出现第三季度、第四季度连续亏损，归母净利润分别亏损7.8亿元、8.9亿元。
今年一季度业绩颓势未止，前三个月保利发展营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%。毛利率仅13.5%，同比再降2.6个百分点。
经营业绩大幅下行之下，保利发展的销售也是连年下滑。
2023年至2025年，保利发展全口径签约销售额尽管能连续保持三年行业第一，分别录得4207亿元、3230亿元、2530亿元，也已呈现大幅下滑态势了。
据公告显示，2026年上半年，签约面积631.94万平方米，同比减少11.44%；签约金额1351.06亿元，同比减少6.93%。而今年一季度签约金额仅517.82亿元，同比下降17.84%。即便是2025年全年2530亿元的销售额，相比2023年也已缩水近40%，照目前上半年的销售情况看，全年销售额恐怕也难有起色。
量在跌、均价也在下滑——一季度销售均价22202元/平方米，同比提高8.52%，但到了6月底，上半年的销售均价环比回落至21379元/平方米，不过较去年同期20345元/平方米的均价有所回暖，已经非常难得了。
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逆势豪掷486亿拿地
保利发展最令人困惑的矛盾是：业绩层面，利润水平已跌至十年最低；销售层面，销售额销售面积仍然一年比一年少的状态，销售均价环比也还在下滑，但保利发展却在2026年仍然以前所未有的力度加码拿地。
上市公司公告显示，2026年1月，保利发展新增10个房地产项目，需支付总价款约110.86亿元，其中广州海珠区南泰路北侧地块单宗35亿元、广州白云区云城东路东侧地块19.83亿元，多数项目权益比例100%。
2月3月、和5月份各获1个项目，累计拿地金额18.1亿元。
4月，新增4个项目，需支付总价款约110.07亿元，上海长宁区万航渡路东侧地块单宗59.22亿元、杭州上城区新塘路西侧地块32.24亿元，权益比例均为100%。
6月，新增6个项目，需支付总价款约77.02亿元，涉及北京、上海、合肥、郑州。
7月10日，保利发展公告新增8个房地产项目，均通过招拍挂方式获取，均为住宅用地，总用地面积28.36万平方米，总规划容积率面积59.11万平方米，公司需支付总价款高达170.94亿元，且8个项目权益比例均为100%。其中，深圳市宝安区海天路北侧地块单宗需支付价款105.10亿元，占本次总投资额的61.49%。
仅2026年1月至7月，保利发展通过公开披露的拿地公告合计需支付价款已超过486亿元。而2025年全年，公司新拓展房地产项目总地价791亿元。在利润仅10亿元、销售持续下滑的背景下，这样的拿地力度不可谓不激进。
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连续3年超40%的分红比例
上市公司及多子公司成被执行人
2025年，保利发展拟每10股派发现金红利0.35元，分红比例仍高达40.14%。尽管如此，仍有投资者在业绩会上直言：“分红金额很低，分配方案与央企的形象地位不匹配。”要知道，现在还有能力进行现金分红的房企，已经属于稀有物种了。
值得一提的是，近几年来保利发展一直保持这较高的现金分红比例，数据显示2023年度至2025年度，保利发展的现金分红比例占到同期归母净利润的40.31%、40.33%、40.14%，连续三年分红比例超过40%。
在业绩下滑、销售承压，甚至于现金流都承受一定压力的情况下，保利发展还能拿出部分利润来现金分红，已经是非常不容易了，毕竟到处需要用钱。
这不，今年以来，连上市公司保利发展控股集团股份有限公司也频频成为被执行人。2026年7月2日，保利发展新增一条被执行人信息，执行标的637.5万元。此前的2月、5月均有被执行记录，目前保利发展共有4条被执行信息，累计被执行金额近870万元。
此外，据企业预警通信息显示，有大量子公司在今年以来成为被执行人。
仅7月份就有江苏保利宁恒房地产、东莞云投置业、北京保顺普筑置业、保利成都房地产开发、保利物业管理等20多家持股超过51%甚至持股100%的控股子公司成为被执行人，累计被执行金额更是高达近25亿元。
五年前刘平接任时，保利发展归母净利润尚有273亿元；五年后只剩10亿元。销售额的冠军奖杯，无法掩盖利润持续失血的残酷现实。
而在利润骤降、销售下滑、筹资现金流持续流出的背景下，2026年保利发展仍在以近乎100%的权益比例豪掷数百亿拿地——这种“越努力、越不挣钱”的怪圈，是战略误判还是不得不为的“补仓”之举？