来源 :新浪财经2026-07-18
短期利润承压的另一面，是招商蛇口销售端的逆势韧性，2026年上半年签约销售规模走出独立行情。
出品|中访网
审核|李晓燕
7月中旬，招商蛇口发布2026年上半年业绩预告，利润数据大幅下滑的消息一度引发市场热议。归母净利润区间5亿至6.5亿元，同比缩水过半，扣非净利润同比降幅超九成，直观的数据看上去冲击感十足。但抛开短期报表波动，结合行业周期、企业土地储备节奏、产品结构升级三重维度拆解便能发现，这份“承压成绩单”并非经营失速，而是企业消化历史土储、完成产品迭代必经的阶段性阵痛，其深耕核心城市、重仓高端改善的长期布局，已经释放出穿越行业调整周期的增长信号。
纵观整个地产行业，2026年上半年央国企普遍面临盈利收缩的共性难题，保利置业等同业企业同样出现由盈转亏，核心症结源于2022-2024年高价地块进入集中结转周期。地产行业存在天然的2年左右结算周期，当年预售房源，会在约两年后竣工结转计入当期营收与利润，这也成为读懂招商蛇口利润波动的关键钥匙。
2022年行业深度调整初期，民营房企普遍缩表避险，招商蛇口依托央企信用底盘，启动聚焦核心城市的土地储备布局。2022至2024三年间，企业持续加码一二线核心地段，拿地楼面价持续走高，2024年核心城市地块平均楼面价突破2.16万元/㎡，大量高成本土储锁定核心优质地段。这些2023-2024年集中入市销售的项目，恰好集中在2026年上半年完成交付结算，叠加市场整体促销环境，项目毛利空间被持续压缩，直接拉低当期结转毛利率，这也是公司公告中明确提及利润下滑的核心原因。
拉长时间线观察招商蛇口历年盈利与毛利率变化，盈利下滑趋势早在2024年已显现。2023年企业归母净利润超63亿元，是近年盈利高点，彼时结转项目多为市场上行周期获取的低成本地块；2024年归母净利润回落至40亿元区间，开发业务毛利率同步走低；2025年利润进一步收缩至10亿元级别，毛利率跌至13.76%。利润逐年下行，本质是企业分批消化高价土储的过程，属于行业调整期头部房企的统一现象，并非企业经营策略出现偏差。
除结转毛利率走低外，联营合作项目盈利减弱带来的投资收益下滑，是拖累上半年利润的另一重因素。过去多年招商蛇口与各地本土房企合作开发大量城市项目，在市场需求走弱背景下，合作项目去化节奏放缓、盈利变薄，投资端收益同步收缩，双重因素叠加放大了短期利润波动。
短期利润承压的另一面，是招商蛇口销售端的逆势韧性，2026年上半年签约销售规模走出独立行情。当期实现签约销售额962.45亿元，同比上涨8.3%，在行业整体成交疲软的环境中实现规模正增长。值得关注的是，销售额增长并未依赖放量走量，销售面积小幅回落，签约均价突破3万元/㎡，较去年同期提升超3800元，产品结构高端化转型成效直观体现。
均价抬升的背后，是全国核心城市标杆项目持续热销。北京朝棠揽阅开盘去化近九成，深圳海晏府、观潮府单盘销售规模数十亿元，上海多个内环高端项目三开三捷，西安招商西安湾短时间内三次开盘持续热销。这些集中落地于一线及强二线城市核心地段的改善型产品，精准抓住当下高净值人群核心资产配置需求，验证了企业“聚焦核心10城、重仓一线城市”投资战略的正确性。从土储结构来看，2025年新增地块中近九成资源投向核心城市，一线城市投资占比超六成，优质土储资源为后续盈利修复筑牢底层资产基础。
客观来看，企业当下仍存在短期经营挑战。一方面，前期大规模获取高价地块仍有部分待结转，未来一到两个季度，毛利率修复速度存在不确定性；另一方面，上半年销售面积同比小幅下滑，存货周转效率承压，低能级城市库存去化仍需时间；同时全国楼市整体需求修复节奏偏慢，改善市场虽有韧性，但大规模放量尚需等待市场信心回暖。多重现实约束之下，招商蛇口短期盈利修复难以一蹴而就，报表端仍会经历一段调整期。
但短期阵痛无法掩盖企业长期价值增长逻辑。第一，土地投资策略已全面优化，2024年后拿地规模明显收缩，不再盲目扩储，坚持“以销定投”，新增地块成本可控，未来结转项目的盈利空间将逐步修复；第二，产品体系完成高端化升级，玺系、揽阅等改善产品形成稳定市场口碑，核心城市高端改善赛道需求稳定，抗周期能力远优于刚需产品；第三，央企稳健经营底色凸显，融资成本、现金流安全度、交付保障能力均处于行业第一梯队，不存在债务流动性风险，能够从容完成存量土储消化。
行业正处在从规模扩张转向质量发展的转折点，对于头部央企房企而言，阶段性利润收缩是优化资产结构、重塑产品竞争力的必经过程。招商蛇口此刻承受的报表压力，是此前重仓核心优质资产需要付出的短期代价，而全国多城高端项目持续热销、销售规模逆势增长的数据已经证明，其长期布局的战略红利正在逐步释放。
随着2022-2024年高价土储完成集中消化，低成本新增地块逐步进入结转周期，叠加核心城市改善市场持续释放购买力，招商蛇口的毛利率与利润水平有望迎来稳步修复。短期业绩预告带来的市场情绪波动，终将被长期优质资产价值消化，这家央企地产龙头，正在行业底部完成新一轮价值蓄力。举报/反馈