来源 :ZAKER2026-07-17
2026 年上半年业绩预告一出，招商蛇口堪称头部央企房企里最先把自身经营底色彻底晾晒出来的那一家，扣非净利润仅有五千万元至七千万元，同比大幅下滑超九成，依靠卖房开发的核心主业盈利近乎归零，在保利、中海、华润同梯队央企房企之中，盈利层面已经拉开明显差距，一边是短短一个月豪掷超百亿元在南京、杭州、北京、成都四座城市接连高溢价抢地，拿地金额直接超过前五个月总和，频频拿下区域地王、刷新板块土拍溢价纪录，另一边却是利润表肉眼可见的大幅缩水，增收难增利甚至增收大幅损利，这一场行业下行周期里的主动承压与自我暴露，无异于央企房企阵营中率先下场洗澡，把过往扩张遗留的包袱、当下战略选择的代价完完整整摊开在市场面前。
从销售数据来看招商蛇口依旧保有行业第一梯队的底气，上半年签约销售额接近千亿规模，同比还实现 8.3%的正向增长，在多数房企销售规模收缩的大环境里实属难得，近些年行业排名稳步攀升坐稳四大央企房企席位，可亮眼的销售数据背后是实打实的让利换去化，全国多数在售项目在备案价基础上打折促销，叠加车位赠送、装修升级、房款返现等各类优惠，实际成交均价普遍下浮一成，刚需集中的城市折扣力度甚至低至八五折，渠道佣金费率翻倍上涨，销售费用刚性抬升，销量稳住了盘子，项目毛利却被持续压缩，对比始终严守利润底线的中海地产就能看出路径上的根本分歧，中海同样保持稳定的销售规模与央企顶级融资优势，手握充沛现金流却始终克制土拍冲动，严格以项目预期利润率作为投拓首要准则，绝不跟风参与多轮竞价推高土地成本，宁愿放缓补地节奏优先盘活存量、回笼资金，从源头避免新增土储埋下未来结转亏损的隐患，常年稳稳守住住宅开发业务合理净利率，不会陷入越卖越薄利的循环。
华润置地同样重仓核心城市土地市场，拿地手笔并不保守，却没有出现招商蛇口这般利润断崖式下滑，核心在于华润早已搭建起住宅开发与商业运营双轮驱动的经营结构，万象系商业、保障性租赁住房、物业资产管理带来常态化经营性收益，能够对冲地产销售周期波动带来的利润起伏，大额拿地往往捆绑商业综合体、产业配套同步规划，依靠长期运营收益摊薄单一住宅地块的土地成本，用多元业态分摊开发风险，反观招商蛇口本轮拿下的多宗热门地块基本以纯住宅用地为主，经过上百轮竞价抬高地价之后，楼面价已经占到未来房源预期售价的六成到七成，叠加建安、税费、营销各项硬性支出，即便市场行情平稳，项目最终毛利率也仅能勉强维持在低位，一旦后续市场购买力走弱，这批高价地块很容易重蹈此前存量项目亏损结转的覆辙。
招商蛇口如今利润大幅缩水，绝非单一市场环境下行导致，而是前周期高价拿地遗留包袱、当期财务与合作项目收益反噬、新增土地成本居高不下三重问题叠加而来，前几年行业上行阶段拍下的高价地块正集中进入竣工结转周期，地价房价比偏高的先天问题在结算环节彻底暴露，过去能够增厚利润的合作联营项目受行业下行拖累由盈转亏，投资收益从锦上添花变成业绩拖累，项目集中竣工之后开发贷款利息无法继续资本化计入存货，直接计入财务费用侵蚀当期利润，利息资本化率连年走低，每年数十亿级别新增财务支出持续啃食利润空间，叠加现阶段土拍中主动入局内卷抬升拿地成本，相当于一边消化旧坑，一边主动挖掘新坑，利润修复周期被持续拉长。
管理层换届之后招商蛇口明显开始收缩战线调整架构，计划整合二十余个城市公司精简冗余布局，把资源向北上深杭等十大核心城市集中，同时将产业园、商业、保租房业务拆分独立运营，发力公募 REITs 盘活存量重资产，试图跳出传统高周转开发模式，走资产证券化盘活存量的转型路线，不可否认招商蛇口是行业内少数打通多条 REITs 赛道的房企，存量资产具备一定盘活潜力，但这类业务属于长周期慢收益板块，只能优化负债结构、平滑报表波动，很难在短时间内填补住宅开发主业毛利崩塌形成的利润缺口，无法从根本上扭转当下增收不增利的核心矛盾。
背靠招商局集团的央企背景决定了招商蛇口不存在民营房企式债务暴雷、流动性断裂的风险，融资渠道通畅、信用评级稳固，基本盘销售与土地储备布局足以支撑企业长期存续，这也是它敢于率先直面业绩阵痛、逆势重仓核心地块的底气，但这份央企兜底的安全垫并不能掩盖经营层面的短板，中海靠极致成本与投拓风控守住利润基本盘，华润靠多元业态构建抗周期能力，而招商蛇口选择用短期利润让步换取核心城市土地占位，在行业调整期率先直面扩张带来的代价，这场率先洗澡本质是企业发展路径的一次阶段性复盘与代价兑现，未来能否跳出规模优先却盈利孱弱的困局，平衡好土地补仓、存量去化、成本管控与存量资产转型之间的关系，决定着它能否在洗完这一轮行业冷水之后，真正完成经营质量的提质，而非持续陷入规模靠前、利润垫底的长期被动局面。