最近一个月，招商蛇口在土地市场上开足了马力。
7月15日，经过99轮竞价，砸下29.98亿元拿下南京河西G30地块；
7月14日，以总价5.29亿元竞得成都金牛区国宾板块一宗宅地，溢价率10.08%；
6月26日，历经243轮竞价，以60.94亿元竞得杭州滨江区永久河单元地块，溢价率达79%，成为2026年杭州土拍中总价、单价、溢价率三项均最高的地块。
6月23日，经过173轮举牌，最终以10.217亿元成功摘得北京通州九棵树地块，溢价率20.95%，创下今年北京土拍地块溢价率的最高纪录。
一个月之内，在四城全部高溢价拿地，总金额超106亿元，超过前5个月的拿地总和，展现了它雄厚的“钞能力”。但与此形成鲜明对比的是招商蛇口的利润走势。
7月14日晚间，招商蛇口发布2026年上半年业绩预告。公告内容显示，公司预计2026年上半年归母净利润5亿元至6.5亿元，同比下降55%—65%；扣非净利润预计5000万元-7000万元，同比下降93%—95%。
扣非净利润能够更真实、客观地体现企业依靠核心业务创造价值的水平。而招商蛇口上半年的扣非净利润已经不足1亿元。
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一边狂奔，一边填坑
就在7月初，招商蛇口还公告了一个好消息：1-6月，公司实现签约销售面积305.18万平方米，实现签约销售金额962.45亿元。销售额同比增长了8.3%，成为房企中为数不多的还在增长的企业之一。
很多人习惯把招商蛇口、保利、中海这类央企房企，当成楼市的“安全垫”。从销售业绩来看，招商蛇口也确实很稳。2021年至2025年的地产下行周期中，招商蛇口的全口径销售额逐渐从行业第7位升至第4位，成为地产行业新四大央企之一。
但销售业绩的正增长并没有为招商蛇口带来利润，相反，从2023年开始，招商蛇口的利润不断阶梯式下滑。
招商蛇口主要指标，来源：雪球
2025年，招商蛇口勉强盈利，扣非净利润总额为1.69亿元。但进入2026年，它开始亏损了，一季度扣非净利润-3.75亿元，公司投资收益同比下滑123%，核心业务开始亏损。
整个上半年，招商蛇口扣非净利润最终“转正”，但同比大幅下滑。其在公告中解释说，报告期内公司利润指标同比下降的主要原因系：公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；投资收益同比减少。
账面利润靠“副业”撑着，真正盖楼卖房的主业，基本不赚钱。一时之间，市场上开始有声音猜测：招商蛇口会不会成为下一个万科？
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陷入盈利困局
三层结构性问题叠加，把招商蛇口的净利润锁死在了低水平区间。
首先，高价存量项目集中结转，公司还在为过去高价拿地填坑。房地产行业利润结算存在滞后性，当期报表利润对应的是2-3年前销售和获取的项目。所以，2026年上半年进入结算周期的项目，多数为2021至2023年获取的地块。
从拿地数据来看，2021年招商蛇口拿地楼面均价超1.3万元/㎡，较2020年的9800元/㎡上涨约35%；同期新房销售均价涨幅不足10%，地价房价比由32%升至40%以上，毛利空间被提前压缩。这些高价地块集中在2025-2026年竣工交付，进入利润结算阶段，导致了利润的大幅下滑。
其次，投资收益、利息费用化、减值计提等多项隐性成本集中侵蚀利润表。
投资收益方面，公司合作项目投资收益大幅回撤，抹平了账面利润。过去房企喜欢做合作开发，一来分摊资金压力，二来增厚投资收益，平滑主业周期波动。但2026年，行业压力彻底传导至末端，大量非并表合作项目利润缩水，甚至小幅亏损。
招商蛇口也不能幸免。过去其利润中约有20%至30%来自投资收益，包括联营合营企业权益收益及金融资产公允价值变动。行业下行期，合作开发项目利润普遍缩水，部分弱二线和三、四线城市项目出现亏损。一季度投资收益同比下滑超120%，由盈转亏。这意味着，过去用来锦上添花的投资收益，现在变成了拖后腿的负担。今年二季度这一趋势还在延续。
利息费用化也在侵蚀利润表。地产项目开发贷款利息在建设阶段可资本化计入存货成本，但项目竣工后剩余利息需计入财务费用，直接扣减当期利润。
2025年起，招商蛇口进入竣工高峰，全年竣工面积同比增长18%，2026年上半年继续攀升。公司利息资本化率由2021年的82%降至2025年的54%，2026年一季度进一步下行。粗略估算，在年利息支出100亿元的情况下，资本化率下降意味着当期费用化利息增加逾20亿元。
第三，在市场端，营销费用刚性上涨，成为产品内卷时代的代价。市场不缺房子，缺的是购买力，想要去化，只能让利、促销、加大渠道投放。
2026年上半年，招商蛇口销售额同比增长8.3%，但这一增长主要来自价格调整。从实际成交看，公司在核心城市项目普遍提供5%至15%的显性折扣，叠加赠送车位、装修升级、返现等隐性优惠，实际成交价较备案价普遍低约10%。
西安、武汉、成都等冲量城市的部分刚需项目折扣力度达到85折；渠道佣金费率由行业常态的1%升至2%-3%，直接推高销售费用。2026年一季度，公司销售费用同比增长52%，一增一减之间，主业利润被稀释。
同时，招商蛇口又是一个喜欢在重点城市核心区高价“抢地”的公司。2025年，招商蛇口全年累计获取43宗地块，总地价约938亿元，权益地价约为543亿元，同比增长62.1%。其中包括：以约27亿元拍下成都高新区桂溪街道地块，溢价率70.4%，楼面地价3.17万元/㎡，是成都首宗楼面价“破3万”地块；以总价21.55亿元竞得的深圳前海桂湾片区宅地，溢价86.1%，楼面价8.42万元/㎡，是深圳当年唯一一宗楼面价“破8万”地块。
今年上半年新增土储中，杭州滨江、北京通州等核心地块的楼面价已占未来预期售价的60%至70%，综合考虑建安、税费及营销成本，毛利率维持在10%已属较乐观预期。
综合来看，招商蛇口利润承压并非仅由“市场环境不佳”单一因素所致，而是结转端、利润表侵蚀端和市场端三重因素共同作用的结果，且这三个问题全部短期无解。
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朱文凯的难题
过去十个月内，招商蛇口的管理层很忙，经历了近年最大规模的人事调整。
2025年9月，原董事长蒋铁峰离任，原总经理朱文凯升任董事长，原副总经理聂黎明接任总经理；
2026年3月，核心风控高管刘晔调任中国南山集团副总经理，深圳公司副总李逢春调任南山地产总经理；
2026年4-6月，补位两位分管开发与运营的副总经理，调整产园、商业条线负责人；同步整合区域架构，缩减非核心区域编制，强化核心十城城市公司权限。
这套动作的核心目的非常明确：换战略、收战线、盘存量。
判断管理层调整的意图，先看核心高管的背景履历。
新任董事长朱文凯长期分管资本运作、资产运营及投资者关系，曾主导招商蛇口产业园REITs发行、前海土地整备及存量资产盘活等项目，侧重“资本+存量”管理。新任总经理聂黎明具备一线开发经验，曾任多个核心区域公司总经理，擅长项目运营、销售及成本管控。两人分工明确：董事长负责资本运作、存量转型及集团资源对接；总经理负责住宅开发基本盘的稳定运营与成本控制。
对比前任蒋铁峰时期“冲击行业前三、扩大销售规模”的目标，新管理团队的考核重心已转向安全边际、现金流管理及存量资产价值提升。
在开发业务上，招商蛇口开始弱化三、四线城市项目部，将资金与人才集中投向北京、上海、杭州、深圳等核心十城；同时提升核心城市公司权限，缩短拿地与营销决策链条。
据市场消息，招商蛇口接下来很可能会把现有的多达24个城市公司平台进行合并，一方面减少管理摩擦，另一方面继续资源聚焦。目前上海与深圳两大城市公司，在2025年几乎贡献了招商蛇口接近40%的业绩体量。
招商蛇口需要做的是让尖子更尖，拖后腿的城市公司慢慢消失，这一趋势在招商的拿地动向中已经显现。
业务条线方面，将产业园区、商业管理、保障性租赁住房从传统开发体系中独立，成立专业运营公司，对接公募REITs，让重资产变轻，盘活沉淀资金，优化报表，平滑开发业务波动。
目前，招商蛇口是业内极少数产业园、保租房、商业REITs全赛道落地的房企。很多人看好招商蛇口的未来，核心看点就是存量资产资本化。
但最现实的问题是REITs 可以托底利润、优化现金流、降低负债，但这类重资产、长周期业务在行业调整期盈利释放缓慢，短期难以对冲住宅开发业务的毛利下滑。它只能起到平滑作用，无法形成完全替代。解决招商蛇口利润回升困境，还需要回到地产主业本身找方案。
现在的招商蛇口，有两个确定的底线，和一个不确定的未来。
确定的两个底线：公司不会有暴雷风险，央企信用背书、通畅的低成本融资渠道、稳健的现金流，都是行业顶级水平；销售规模能稳住，核心城市的土储布局、央企的品牌信任度，能保障它始终留在行业第一梯队。
不确定的是招商蛇口的盈利什么时候能真正回升，销售规模与盈利水平走出一致性——这也是朱文凯必须去解决的难题。