我爱我家（000560）。周五再度涨停，整个房地产服务板块领涨全市场；周末楼市“四连发”王炸，条条砸在它的主营业务上，资金已经提前反应，用涨停投了票。
这是一只【政策松绑+中报困境反转+长租公寓第二曲线】三线共振的标的：经纪业务是基本盘，相寓是增长引擎，房贷40年和现房销售政策是推动当下走势最关键因素。市净率只有0.66倍，净资产打骨折卖。但便宜有便宜的理由——商誉高悬、TTM还亏着。公司成色到底如何，账本里见真章，给大家挖一挖。
一、这家公司什么来头？
我爱我家，前身是昆百大A——1994年就上市的老牌百货，2017年装入我爱我家经纪资产后改名换姓。这是一家从云南百货柜台转型成北京房产中介的神奇公司，总部在北京，实控人谢勇。
江湖地位很清晰：全国性住房经纪服务企业，门店+经纪人模式，深耕北京、上海、杭州、南京、苏州等核心城市。论体量是行业老二——老大贝壳在美股港股，A股里做纯中介生意的，就属它牌面最大。
二、四条业务线，谁在挣钱谁在拖后腿
【第一板块】经纪业务：基本盘，量增价跌。
上半年收入18.75亿，占总盘子四成；GTV（总交易额）1013.8亿。北京、上海二手房交易单量分别同比+24.3%、+29.7%，双双跑赢当地大盘。受益于成交结构改善，买卖业务佣金率同比提升，毛利率19.6%。
典型的“量增价跌”，房子均价还在跌，成交量已经反弹。对中介来说，只要量先起来，账就能先活过来。
【第二板块】资管业务（相寓）：最像收租的第二曲线
相寓是长租公寓品牌：在管房源35.8万套，同比+12%；出租率95%，平均出房天数只要9.5天——房子挂出去平均9天半就能租掉，运营效率稳居行业头部。
上半年GTV 91.4亿（+6%），剔除核算方式调整影响后毛利率19.9%，同比提升5.83个百分点。也就是说，这35.8万套房源是接近“躺赚”的现金流资产。周末证监会新政明确支持租赁住房项目发REITs——相寓这批资产，未来就是REITs的基石。
【第三板块】新房业务：拖后腿，但有转机
上半年收入4.3亿，同比-7.3%，毛利率10.4%。开发商自身难保，分销佣金战打得起劲。但注意：周末新政推行现房销售，新房卖的是所见即所得，渠道中介的信任度反而被政策放大。
【第四板块】商业租赁及服务：边角料
收入1.57亿，同比-10.1%，不展开细说。
三、催化剂：四份文件全砸在主业上
周五晚间四份文件同时落地：房贷期限最长30年→40年（1999年以来首次）；证监会支持房企并购重组、租赁住房/商业地产REITs；现房销售制度；五个信贷管理办法打包出台。
对中介行业的传导很直接：贷款年限拉长＝月供门槛下降＝有效需求扩容。CREIS中指数据，上半年重点30城二手房成交+6%，京沪成交量创近5年同期新高；京沪挂牌量较年初下降约11%，核心地段租金回报率已超过存款利率——房价筑底的三要素正在凑齐。
再叠加“金九银十”传统旺季和9月前京沪深蓉密集松绑，卖方已经喊出中介行业的“戴维斯双击”。
四、财报分析：利润是怎么回来的，能不能持续
2026年中报核心数据：营收47.02亿（-16.9%），归母净利润8079万（+110.4%），扣非净利润8799万（+76.3%）。毛利率约13%，同比提升3.2个百分点；管理费用-7.1%、销售费用-7.5%。
单看收入还在缩，但拆开看，质量却在变好：
第一，Q1净利润只有545万，Q2单季干到7534万——环比增长13.8倍。
第二，第二，Q2 GTV 720.6亿，环比+29.7%、同比+3.8%，四大业务Q2全部同比转正——右侧拐点确认。
第三，全年大概率扭亏，账是能算过来的：
其一，基数拆开看：2025年全年亏9663万，但分季度是Q1赚627万、Q2赚3213万、Q3赚393万、Q4单季亏1.39亿——全年亏损几乎全是Q4一个人扛的。而Q4的大头，是投资性房地产公允价值变动损失（税后归母口径约4000万）加年末集中计提的减值，属于账面坑，不是经营坑。
其二，安全垫已经垫上：2026上半年落袋8079万，下半年只要合计不亏超过这个数，全年就翻正。去年Q3单季还是赚的，今年Q2单季7534万的斜率摆在那，相寓95%出租率又是月月进账的稳定器。
其三，变数也摆在明处：Q4是它传统的减值清算季，万一房价再度走弱、公允价值再挨一刀，单季吞掉上半年利润并非不可能。
目前股价2.64元，市值约62亿，市净率0.66倍——每股净资产约4块钱，市场只肯出2块6。如果金九银十兑现、全年利润向2亿量级修复，对应PE 30倍上下。这不是简单的价值洼地，是困境反转的弹性博弈。
五、风险提示
第一，增利不增收的成色问题。利润修复一半靠省钱（费用砍了7%），一半靠佣金率。如果“金九”量能不及预期，Q3利润随时反复。
第二，商誉高悬。当年收购形成的商誉还趴在账上，本报告中报就同步计提了信用减值和资产减值，商誉占比偏高。业绩若反复，减值就是二次暴击。
第三，利好兑现节奏。政策四连发是周五盘后的事，今天高开是大概率明牌——短线情绪资金撤退时，获利盘砸起来不带商量。
第四，竞争格局。贝壳一家独大、市占率断层领先，佣金战、抢房源的仗随时开打，老二的日子没有躺赢一说。
第五，房价企稳证伪风险。整套逻辑的地基是“核心城市房价止跌企稳”，如果金九银十继续以价换量、挂牌量重新上升，逻辑可能就要推倒重来。
好了，今天关于我爱我家我就讲到这里，关注我，每天了解市场最热的上市公司。举报/反馈