大悦城购物中心逆势增长 REITs落地催化估值修复

　　数据显示，大悦城2026年上半年营收122.3亿元，同比下滑19.7%；归母净利润亏损7.23亿元，主要受开发业务结算毛利率腰斩至12.5%拖累。但购物中心销售额达234亿元，同比增长6.4%，客流增15.5%，出租率维持93%，商业基本盘持续稳健。

　　近期机构研报指出，公司业绩短期承压源于地产开发结转节奏与减值计提，但商业运营能力未受损。研报认为，天津大悦城申报商业REITs已获董事会通过，若成功落地将带来可观处置收益及现金回笼，同时强化轻资产转型逻辑。研报指出，公司综合融资成本降至3.11%，白名单及经营贷资源丰富，财务安全边际提升。

　　基本面来看，合同负债虽下降38.4%，但商业租金现金流稳定，叠加行业政策持续加码，地产企稳预期下，公司盈利拐点有望在2027年显现。当前2027年PE仅34.5倍，2028年进一步回落至9.9倍，估值修复空间明确。